專訪 新北市租賃住宅服務公會理事長/
中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會常務監事召集人
朱大川
10月中，秋天的清涼舒爽伴和著和煦的陽光，新北市的天空潔淨湛藍，這天來到位在新北市板橋區民族路的新北市租賃住宅服務公會，一進門便見朱理事長帶領著秘書長及顧問相迎，精心準備的點心及茶飲，感受到公會滿滿的活力與熱情。
租賃住宅服務這個產業，不少人將之視為新產業，但其實租賃業是既有的行業，分布在房仲業及專職租賃的房地產業者；只是長期以來缺乏法令規範，相較於不動產買賣，鮮受重視。朱理事長說，自小英政府上來後，才將租賃業重新定位，提升租賃住宅服務的重要性，新設租賃專法加以約束及保障，嚴格說來，將租賃住宅服務獨立出來，應該算是加強服務的升級版，以此照顧更多中低收入的家庭，以及剛踏入社會的青年，實現居住正義的一環。
新北市租賃住宅服務公會理事長朱大川，深耕房市多年，原本從事房仲業，因緣際會下接觸到租賃住宅服務，讓他深深感受到，租賃住宅與房屋買賣之不可分，合則強、分則弱，租賃是買方服務的開始，也是賣方服務的延伸，一來一往拉長了陣線，業者開疆闢土，有更大的揮灑空間。
- 稅負降為自用稅率 有效引導節稅
租賃住宅服務在地方公會陸續設立後，正式進入服務領域已有一段時日，執行上的問題逐漸浮現，在加以調整修正之後，對於社會住宅目標宅數的達成，以及一般租賃業者加入公會，會有很大的幫助。朱理事長說，首先就是稅負的問題，稅負形成的門檻，是一道阻礙政策執行的高牆。
以邀請房東加入社會住宅(公益出租住宅)行列這點來說，期盼地方政府配合政策提出一些誘因，才會提升房東加入的意願，舉例來說，新北市政府目前提供公益出租住宅持有稅(房屋稅及地價稅)減免的幅度，便遠小於其他縣市，對房東來說顯然誘因不足，若能比照其他縣市，將房東的公益出租住宅列自用稅率，房東參與的意願應該會大增。
另外，房東其實包含自然人房東及法人房東，根據租賃專法17條，個人房東才有減免優惠，照理說法人房東應該也要享減免，建設公司才會願意將未售出的餘屋釋放出來，協助解決餘屋過多的問題。
朱理事長說，其實也不只是持有稅，包括房地合一稅，也應該就社會住宅政策部分加以檢討，畢竟公益住宅是租賃是中央的政策方向，如果將這些原本屬於非自用的稅率，調整為自用稅率，空屋房東的出租意願勢必提升。
只不過，稅負的部分必須跟財政部要協調，內政部表示要再跟財政部溝通，引導空屋釋出真的是需要誘因，之前甚至有討論過開徵空屋稅，用負面懲罰的方式並不妥，民眾若能配合政策，就應該要用正面鼓勵的方式，讓房東依法報稅，將隱匿不報的逃漏稅引導為節稅，逐步走向正常化，國家稅收也會跟著增加。
- 包租代管才能降低建商空屋率
「對新北市而言，建商餘屋是另一個大課題！」，朱理事長語重心長道出。
新北市幅員廣大，重劃區數量更居全台之冠，重劃區內新建的新成屋戶數也是全台灣最多的，這些銷售後期尚未售出的新成屋，變成資源閒置的餘屋，這也是政府極力很想積極處理的一塊。
這些尚未使用的新成屋，一是來自建商，另一則是來自非自用的投資買方。建商未售出的餘屋，一放可能就是五年、六年，放久沒人住，新屋都變成中古屋。如果建商配合政策將餘屋拿來出租，政府也願意提供稅負減免，空屋率一定會大幅下降。
新北市重劃區投資型產品很多，根據朱理事長提供的資料顯示，新北市及台北市屋齡五年以內的新成屋銷售期大概都超過一年，尤其許多在2013年、2014年間高價行情購入的，現在都是相對跌價的，若能運用減稅引導這些空屋出租，先出租再慢慢賣，又有包租代管業者協助管理，日後再帶租約銷售，一步步便可解決資源閒置的問題。
未使用的新成屋，另一個來源則是投資型買方，這些買方買來就是為了要穩定收租，甚至希望建商能提供包租加代管，一條龍服務讓買方很簡單就能收租金，建商透過包租代管業者，將投資型買方的房屋出租及管理，合法租賃業者又是公會會員，受到租賃專法的約束有保障，終端買方跟中間建商都安心，這是新北市未來很有潛力待開發的新市場。
朱理事長說，最終，若能將2戶以上的屋主或建商，都納入持有稅及房地合一稅的自用對象，缺房東的問題應該會大紓解。
- 積極輔導中小型業者加入公會
租賃住宅應該是房地產業中，門檻最低的服務，從早期的一則收費2千元的租賃訊息，或是參雜管理，到擔任二房東等等，切分許多不同的角色，隱身於租賃住宅市場中；而公會成立之後，這些原本分散的相關業者，都有機會集中成為公會會員，目前新北市會員約有65家，這些都是亟欲吸收的準會員。
理事長表示，其實這些準會員，陸續都有在接觸，由於公會成立時間尚短，現在還在建立經驗信心的階段，相關業者難免觀望，未來累積更多更好的服務案例之後，預計在明年就會有大踢準會員加入，包括原本就在從事租賃的中小型業者、樓管業者，以及一些房仲業者，在培養更多成功案例之後，信心增加，會員數就會大幅成長。
這些業者長期都在做租賃服務，他們很清楚，在網路崛起之後，出租方與承租方直接接觸率大增，中間者市場的空間被擠壓得很小，未來勢必要走向公會、導向正常化，才能結合資源永續經營。包租代管會員愈來愈多，房東接觸合法業者的機率也變高，精明的房東一定會兩邊比較，合法與非法業者之間的差異，屆時未加入公會的業者，生存空間一定會更小。
- 「不歸零行業」吸引年輕人加入行列
朱理事長說，仲介業及樓管業都是包租代管的新生力軍，畢竟由租轉售不可切分，相關業者不是競爭的敵人，反而是應該分工合作的盟友。從前從仲介的角度看租賃，往往是「賣不掉再租」，仲介觀念應該要改變，重新思考租賃市場在仲介業的比重，對店長店東來說，只要增加營業項目及上課考試就可加入，這個行業沒什麼風險；對經紀人來說，工作穩定有收入，沒有雄厚的背景或是家財萬貫，這個行業就很合適。
租賃業最大的誘因是累積穩定的收入，手上就累積多個管理戶，每個月都有很固定的業績，不歸零的行業，才是最佳的選擇。理事長說，這個行業的特色就是「利小量大」，跟房仲業的「利大量小」完全不同，社會的趨勢，隨著網路普遍使用的特性，都是導向輕薄短小，利小量大的主流趨勢，在房地產業中就是租賃業。
朱理事長說，店裡就有一個案例，客戶向他們買了一戶總價4千多萬的透天，之後又委託給具有公會會員的同一業者管理，一個月租金收入16.5萬，每個月支付業者代管費，屋主樂得輕鬆又享高投報率。租賃業就是仲介服務的延伸，結合的力量是非常強大的。
業，是特許行業，加入公會才可以執行包租及代管；人，要考證照，要有高中以上學歷，大多是活力充沛的年輕人，這些都是租賃住宅業最大的特色。給房東屋主一個新機會，把空屋餘屋拿出來出租使用；給年輕人一個新機會，只要肯努力，就有機會創造穩定收入的新人生；也是政府的新機會，真正去實現居住正義，完成社會住宅政策的使命。
有年輕人從事就業、有政府政策支持、有屋主及建商拿房子支援，朱理事長信心滿滿地說，租賃住宅業正在快速發展欣欣向榮，就像今天溫暖的陽光，萬物正在陽光底下成長茁壯，租賃業發光發熱的新時代，即將到來！