-專訪 桃園市租賃住宅服務公會理事長 劉貞君
對許多人來說，”租賃住宅服務”聽起來算熟悉卻又陌生，似乎聽過這個新名詞，好像知道他們要做甚麼，卻又不是很清楚，他們真正在做甚麼；對一個剛滿一歲左右的新公會來說，大眾能這樣的基本認知，已經算不錯了！
房屋買賣與租賃，相對於交易金額落差大，住宅租賃在過去總是個不受關注的小配角，住宅買賣才是主角；時至今日，隨著社會住宅政策的推行，以及租賃住宅添加了管理的服務，二者之間出現了微妙的變化，租賃的定位正在轉變中，未來甚至可能易位都說不定。
- 日本考察 驚嘆租賃市場產業鏈驚人
107年8月，在內政部花敬群政次帶領下，租賃業者一趟日本之行，看到日本租賃業的蓬勃發展，另隨行團員大開眼界、大大改觀。桃園市租賃住宅公會理事長劉貞君說，日本租賃住宅服務業的發展，比台灣早了19年，目前他們結合租賃、管理及房仲的做法，讓他們看到租賃業在台灣的未來，原來三者合體之後威力竟是這等強大！
劉理事長表示，就他的觀察，這種新組合體已經不是經濟規模，而是規模經濟，遠遠超越了原來的房仲業，日本房仲業若是沒有加入租賃+管理的服務，根本是無法生存的。一來是後端所衍生的相關產業群體龐大，包括居家險、宅配、清潔、消毒等，一條龍服務的陣線很長，對業者來說，產業拓展的空間很大；二來是管理服務發包成為常態，大公司提供24小時的call center管理服務，讓中小型業者有效降低成本，也能提供租賃管理服務，這些模式都是台灣業者未來發展上很好的借鏡。
「這種生態結構的改變，其實是從社會住宅政策開始的！」劉理事長娓娓道來。
- 以社宅為基礎發展包租代管業
社會住宅政策中8年20萬戶的目標，其中有8萬戶社宅是來自於民間租賃住宅，為了鼓勵屋主將房屋拿出來做為公益性出租，政府提供不用服務費、持有稅節稅、享所得稅免稅額底及修繕補貼等，幾乎是前所未有的優惠，透過中央政府的補助，提高屋主出租意願，另一方面也以此為橋梁，讓屋主及房東有機會接觸到包租代管業者，待補助期間3年屆滿，房東已經適應包租代管業者的服務，未來一般租賃住宅市場包租代管服務，就會變得不可或缺、能順利地銜接上了。
劉貞君說，六都之中，桃園市租賃市場十分蓬勃發展，就在他上任這一年內，不斷苦思要如何擴大會員規模，讓更多房仲業者及租賃業者能加入公會。經過他深入了解準會員的想法之後，便參考聯徵中心的稽核做法，研擬一套保護包租代管業者聯徵制度，成為六都創舉。
- 聯徵制度處創舉保障業者
年輕帥氣的劉理事長充滿活力與熱情，投入甚多心力在新產業的發展上，他說，在他尋訪準會員的過程中，發現這些業者會擔心管理問題，怕遇到難以處理的房東及房客，未來演變成糾紛，耗費有限人力。於是劉貞君研究將聯徵的做法帶入系統，服務過程中，業者透過系統登錄並註記，將房東房客用燈號來識別，這樣就可以保護業者避免接觸這些惡房東或是惡房客，降低經營風險。
這個創舉很是受到矚目，等於是建立一套”黑名單”系統，又必須得要避開個資法的約制，預計在今年年底就可以上路，劉貞君說，預期這個制度將會形成正循環的強大力量，吸引更多準會員加入公會。
- 獵人VS農夫 穩定收入大誘因
另一個誘因則是穩定的收入，劉貞君很感性地說，嫻熟房地產的蔡志雄律師對於房仲業及租賃業，曾說起一個很適切的比喻，他說，房仲業好比是獵人，逮到獵物之後飽餐一頓，要有下一餐就又得要重新來過；而租賃業就像是農夫，一點一滴地耕耘，有努力就會有收穫，而且是累積的收穫，只要包租及代管的戶數達到基本的門檻，收入就會十分穩定。
他笑說，一年12個月，扣掉春節及前後假期時間，其實房仲業只能做10個月；但是租賃業卻不同，即便店家不做生意鐵門關下來，房東還是必須要按時支付業者管理費用，二者的差別很明顯。
就有包租代管同業，在短短半年內，累積了200戶服務規模，其中有8成是舊客戶轉介而來的，若以每戶月租金1萬元估算，平均每月就有16-17萬的穩定收入，相信這個收入會羨煞不少人。
- 公會宣傳創新接地氣
劉貞君理事長其實還有一個身分_全聯會公關委員會主委，這個委員會主要的任務是宣導，對民眾宣導包租代管的內容，也對業者及會員宣導，讓更多業者能夠加入公會，讓公會迅速成長茁壯。
相較於其他房地產業的公會，由於租屋的民眾大多是年輕人，因此宣導的方式必須要符合年輕人的訊息接收習性，使用年輕人的語言跟他們溝通，才能將資訊傳遞到這些主要對象身上。為了達到這個目的，劉貞君首創使用自媒體及網紅，將一些生硬的政令及宣導內容，用比較詼諧幽默的方式，傳遞到目標族群，相信這個房地產業接地氣行銷上的創舉，將會吸引更多民眾的迴響，達到有效宣導的目的。
劉理事長最後說，租賃住宅服務公會在此時成立，可說是得天獨厚，正值天時地利人和，政府撥款近300億全力輔導，租賃及房仲業者同仁熱情相助參與，再加上相關法規到位，最後只剩下公會的努力，改寫房地產產業的生態，將這個新產業發光發亮，與政府一起創造一個符合社會正義期待的新房地產時代。